第16期 2019/12/13
房地產巨頭融創“轉型”記
2019《哈佛商業評論》中國年會日前在北京召開，會上發布了“2019鼎革獎——中國數字化轉型先鋒榜”的評選結果，融創中國與萬科、碧桂園、恒大、綠地等一起代表房地產行業榮獲2019年中國數字化轉型先鋒獎，其“核心業務系統數字化項目”榮獲2019年中國數字化轉型先鋒獎的創新融合典范單項獎；融創中國高級副總裁時宇進入2019中國數字化轉型先鋒人物榜。此次評獎由清華大學全球產業研究院、《哈佛商業評論》中文版、SAP（中國）有限公司三方聯合進行，獲獎的都是通過數字化轉型真正創造價值、保持創新活力并對產業變遷產生積極影響的探索者和踐行者，榮獲多個獎項的融創中國（以下簡稱融創）也正是這樣一家企業。
融創是業界知名的大型產業集團公司，這些年圍繞“地產+”布局，業務涉及地產、文旅、文化和服務等四大領域。在業務高速擴展的同時，其數字化轉型步伐也邁得非常迅速和穩健，尤其是進入2017年，伴隨新一代核心業務系統的籌備與上線，融創的數字化轉型進入一個新的發展階段。2018年年中，新一代核心業務系統所有核心模塊在全集團內一次性全部試點上線，開業內同規模房產企業之先河。以該系統的上線為契機，融創完成了數據的規范化，實現了主數據的全集團統一。以此為基礎，融創還開啟了數據分析和挖掘之旅，為融創管理走向精細化、規范化、科學化打下了堅實的基礎。
此外，融創還在智慧社區等領域進行了探索，為公司多元化鋪路。在整個房地產行業從增量市場走向存量市場，從高速增長進入穩定增長的背景下，融創的這些動作不僅加速了其自身的轉型進程，同時在整個房地產行業也起著良好的示范作用。
高速成長面臨新挑戰
在2016年國家對房地產行業的宏觀調控政策出臺之前，中國的房地產行業一直保持高速成長態勢，而融創更是以遠高于行業平均水平的增長速度高速成長。從2014年到2016年融創每年營收都幾乎以倍速在增長，從2014年的600億到2016年營收突破1500億。公司體量不斷增長，業務領域不斷擴大，業務種類不斷增多，對于公司的管理提出了嚴峻挑戰。另一方面，以2016年“930新政”的出臺為標志，房地產調控政策趨嚴，整個行業從高速增長進入了平穩發展期，市場從增量市場變成存量市場，從原來“一房難求”轉向“去庫存”，市場壓力之下，對公司精細化管理提出了很高要求。“公司之前的管理架構是公司規模不大的時候設立的，當公司規模不斷擴大，原有的管理架構和方法已經難以支撐。這就需要調整，而管理要變化自然就離不開管理工具的支持。”融創中國高級副總裁時宇表示。
融創中國高級副總裁時宇
“管理方式的變化也對信息化能力和業務工具提出了新的訴求。”融創中國高級副總裁時宇介紹說，最典型的就是對于銷售業績、拿地數量、土地成本等各種關鍵數據，每個區域呈報的和集團掌握的會有偏差。
這些年融創各個部門先后上線了很多業務系統，這些系統相互之間大部分沒有打通，比如財務部門有財務部門的數據，營銷部門有營銷部門的數據，采購部門有采購部門的數據，運營部門有運營部門的數據，各自獨立。另外，融創還收購了不少公司，這些公司也都有自己的業務系統，公司成長得太快，來不及對這些系統進行整合。
“很多時候并不是不想打通，而是因為各個系統來自不同的軟件供應商，是不同時期部署的，軟件成熟度不同，打通非常困難。”時宇說。不同部門的數據沒有打通和整合帶來了各種各樣的問題。更重要的是，離開了數據的打通和整合，很多數據分析和挖掘工作也沒有辦法進行。“2019年融創營收預計將突破5500億。當一個公司到了5000億、6000億這樣的規模，沒有一個人能清楚所有的項目、清楚所有的數據。此時就依賴一個好的管理系統。”時宇說。
為了公司的長遠發展，上線一套新的ERP系統成為了融創管理層的共識，借此能對公司長期的現金流、銷售額提供比較準確的數據，還要能對各個區域的經營情況一目了然。比如，對一個正在進行中的項目，能清楚地了解其成本是多少，包括拿地成本、建筑成本、融資成本等，以及按什么樣的價位銷售可以盈利。在2016年年底上線新ERP系統被提上了公司的議事日程。
一次性全部上線還是一步步來？
上線一套新ERP系統的申請被提出后，很快得到融創集團的批準。2017年年初融創開始系統選型，2017年10月份決定與SAP合作，確定采用SAP S/4HANA。談到這次選型過程，時宇說選型過程并不復雜。因為融創是一家務實的公司，之前房地產行業的龍頭企業比如萬科、碧桂園等都采用了SAP的軟件，有行業案例在前，這個決策就相對簡單了。
“SAP的這套系統可以解決我們從前端到后端整個完整產業鏈條或者叫企業生產鏈條上所有數據的打通問題，實現企業所有管理的一致性，這是打動我們做出最后決定的一個關鍵點。”時宇表示。
從2017年10月份確定與SAP合作后，融創集團上上下下就進入到復雜而且困難的藍圖規劃和實施階段。說這個過程復雜、困難并不夸張，因為信息化系統的背后是管理流程或者管理邏輯，新系統就是新的管理流程，需要集團管理層達成一致，各個業務部門之間要達成一致，這本身就是有難度的。而從集團再往下落地就是更難的一件事了，所以融創在整個藍圖階段花了比較長的時間。
在公司最高決策層的大力支持下，這些困難也都最終克服了。到2018年年中，軟件開發基本有了雛形，該是考慮上線的時候了。但到底怎么上線，是先試點一兩個模塊還是全部一起上，公司內部、公司與項目實施方意見并不一致。過去萬科等都是采用的先試點然后逐步上線，還沒有人嘗試一次性全部上線。而融創希望一次性全部上線，早日完成數據的整合。
“從管理的角度出發，我們決定最后全部功能統一上線，盡快完成數據的整合，因為每晚一天就會給整合增加一天的數據。”時宇說。
然而，一次性上線無論是對于融創、對項目實施方以及SAP都很有挑戰，甚至在整個ERP行業來說也不多見。為此，融創項目組做了大量艱苦的工作。時宇介紹說，全部功能上線意味著所有數據都需要完成清理，僅僅在數據層面這就是一個巨大的工作量。
其次，在業務邏輯上，所有業務端口的邏輯都要配合SAP系統進行改造，兩者要相互適應。第三，所有業務人員要進行培訓，不僅要讓他們會用，還要習慣用。第四，還要建立起一套運維體系。
從選型完成到全部業務上線大概11個月左右，上面要求的這些準備工作全部完成，這在行業里并不多見。時宇說，回頭看來，集團領導的高度重視和積極推動對項目的成功進行起了很重要的作用。比如，上線之前，集團專門召開了全集團所有核心管理層參加的啟動會，要求所有的業務部門、所有一線公司的管理層都必須參加，讓他們重視起來。另外，每一個業務端口，包括集團總部的業務端口和一線公司的業務端口都有自己的項目核心對接人，由業務對接人和信息化部一起來推動項目的落地。
“正因為得到了集團所有的業務部門，包括一線公司的大力支持，才能使得我們的這個信息化系統順利上線，并能充分發揮作用。”時宇說。
效果逐步顯現
2018年年底融創新ERP系統全部順利上線，此后，項目組絲毫不敢松懈，一直在不斷督促和推動系統的應用普及，以充分發揮系統的效能。如今，一年多時間過去，融創整個集團2萬多名員工60%在用該系統，主要業務部門包括人力、行政都在用，而系統的價值也正逐步顯現。
在時宇看來，其中最為明顯的好處是實現了數據的整合和統一，這是當初最為關鍵的一個訴求。以營銷數據為例，以前不管是月匯總還是年匯總，都會出現統計數據相互矛盾的現象。因為有些數據沒有進入系統，知道的人會把這個數據統計進來，不知道的則沒有。而現在所有的數據都在線上，統計人員不用到處對數，工作量小了很多，效率提高了不少。同時，也避免了數出多門、不同部門數據打架的尷尬。更為重要的是，數據的整合還為融創進行下一步數據分析和挖掘打下了非常好的基礎。在這個基礎上融創還實現了數據的實時可用，比如，今天集團領導通過“領導看板”這個功能可以隨時了解銷售情況、項目成本的變化。
“現在我們實現了主數據的統一，所有單項目維度的數據都實現了打通，從前端到后端，從業務到財務，到明年我們還會實現公司級全鏈條數據的打通。”時宇說。
其次，借助新系統實現了管理的線上化。過去需要的數據很多保存在線下的，比如有些線下填的表格。今年6月份集團明確規定，集團所有的管理必須在線上。線下可以保留，但集團所有的業務管理口徑都只看線上數據，包括成本、銷售業績、拿地資金等。這樣就保證了集團、區域、（城市）公司項目所有的數據是一致的，保證所有人看見的數據都一樣。
“這一點在行業里面其實是比較難的，很多行業領頭的公司也沒有做到。對于同一統計項目，可能財務會給出一個數據，銷售會出另一個數據，就是因為統計口徑不一樣。”時宇說。
第三個是實現了能力的共享。以往融創所有的功能都在線下，不同區域公司之間業務也不夠標準，所以沒有辦法共享。現在全部轉到線上后，財務、人力、信息化運維等一些基礎性、事務性的功能，比如員工調離、算薪、發薪，甚至財務會計、收納、報銷等都可以進行共享。這樣會大大節省開支，也極大地提高了效率。
第四個好處是為集團引入一些新的技術手段提供了可能。比如，現在融創正在開發線上銷售系統，預計明年上半年線上銷售系統會上線。有了線上銷售系統，從買房一直到交房客戶可以不到現場，全部在線上完成。另外，現在客戶管理和社區管理也都走向了線上，可以在線上完成。這在以前是非常困難的。
時宇說，線上化也是融創未來數字化轉型的重點，而沒有數據打通，線上化就是空中樓閣。
持續的數字化轉型之旅
上述這些都只是融創新系統上線一年后帶來的明顯的變化，未來隨著融創在數據分析和挖掘方面的努力，新系統的價值還將進一步顯現。因為基于新系統融創一直在進行大膽創新，不少創新超出了傳統ERP的范圍。
融創濱江壹號院
設計的管理就是其中之一。時宇介紹說，融創正在開發一些標準設計模塊和部件，比如，門窗、欄桿等。通過標準化的設計來加快設計和施工的速度，同時降低成本。
“我們正在定制一些現成的模塊，將它們導入到設計師所用的軟件中，在設計師進行設計時直接調用。通過這種方式可以實現設計的標準化，同時可以提升設計效率。”時宇說。
值得一提的是，新ERP系統只是融創所做諸多數字化轉型努力中濃墨重彩的一筆，融創另一個重要的創新是其正在開發中的智慧社區項目，這很可能是未來融創業務的新增長點。
融創智慧社區項目第一次完成了園區內所有系統整合和拉通，用統一的業務邏輯結合物聯網平臺技術搭建起一個智慧的社區數據平臺。它改變了傳統園區門禁、停車場、安防監控等系統各自為政的狀況，把所有功能統一在一個物聯網平臺上，相互之間有著業務關聯，相互之間可以產生業務場景變化，這為后來更多的應用創新提供了很大的想象空間。
以上只是融創正在進行的數字化轉型的部分創新性探索。時宇說，今天房地產行業已經從增量市場變成存量市場，相應地業務模式也面臨調整。比如，原來可以簡單地賣房、賣新房，未來則需要通過更好地服務于客戶來產生利潤和價值。這也正是房地產行業紛紛進行數字化轉型，探索新的業務模式的根本原因。
“今天，房地產公司對于信息化的手段依賴程度越來越高，也更依賴于精細化的經營、精細化的管理。我們現在所做的這些都是為了給融創的業務開展和升級提供更好地支撐，為未來的長期發展打下基礎。這也是信息化的真正價值所在。”時宇表示。
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